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中古住宅購入者の 2 人に 1 人が・・・

前回お話ししたように、2015 年の中古住宅流通戸数は約 17 万戸です。そのうち売主様によるリフォームの実施が 38%、購入者が自らリフォームしている件数は約 7 万 3 千戸で、約 43%となっています。

リフォーム費用の内訳は
●戸建
100 万円~300 万円 27.3%
300 万円~500 万円 18.7%
500 万円~1000 万円 18.7%
1000 万円超 22.3%
●マンション
100 万円~300 万円 31.0%
300 万円~500 万円 21.2% 添削修正
500 万円~1000 万円 22.1%
1000 万円超 11.5%
となっており、300 万円以上が 5 割強を占めています。

上記の様に中古住宅の売買では、およそ 6 割がリフォームを実施し、そのうち 5 割強が 300 万円以上のリフォームをしていることがわかりました。
そのためか、近年では「ワンストップ仲介」という、物件の仲介とリフォームをセットにするという、販売プランが増えているようです。
そこには仲介手数料とリフォーム工事費用が含まれます。
そこで、一つの売買契約で、物件の金額がどのように変動するのか考えてみました。

例えば 2000 万円の物件で 500 万円のリフォームを施工する場合、仲介手数料は 2000 万円×3.24%+6.48万円=71 万 2800 円となり、これが売主様、買主様両者間に発生するため、仲介業者が得る手数料の合計額は 142 万 5600 円となります。そこにリフォーム工事による業者の利益がプラスされると思います。
リフォーム業界の利益率は工事全体のボリュームによって違いますが、大体 25%~35%だと思われます。

売主様から買主様へ物件がわたるとき、上記の場合およそ 250 万円~300 万円が付加価値(業者経費)として、2,000 万円にプラスされ売買されているのではないでしょうか、率にして 12.5%~15%程です。

売りたいとなった場合、販売金額から仲介手数料や住宅ローンの残りを引いて、「手元にいくら残るか」を重要視して販売金額を決めます。
どのタイミングで売れるかによって負担の割合が変わります。売り出し当初の金額で売れたなら、リフォーム工事の費用は買主様が負担することになります。なかなか売れないと価格を下げたり、リフォームを勧めたり、仲介業者を通じて買取業者に査定を出してみたり・・・。
こうなれば売主様の負担が大きくなります。

例のような物件売買で、弊社のような買取再販業者が買取から再販において、上記の率に近い価格設定を行えば、業者買取で言われる「買取は安い」と言われるデメリットを少しでも減らすことが出来るのではないでしょうか。

中古住宅の売買で、お客様に最大限のメリットを提供し、それらの付加価値を納得できる、価格提示をしていきたいと思います。

次は市場競争が激しくなる中、当社の強みを考えてみました。

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